«Я лет 9 живу на этой жилплощади, но с приходом нового руководства квартирного товарищества у меня начались проблемы с отопительной системой. Однажды отключили на целых шесть дней, потом искали что-то, заходили ко мне трижды, и – слышимость у нас хорошая – я слышала, как сантехник председателю сказал: «Так делать нельзя», а тот ответил: «От нее труба никуда не идет, никто не будет страдать, а ей хватит», – рассказывает пенсионерка. – После этого началось: температура скачет, то жарко, то холодно. Что же мне делать?»
Контрастное отопление
«МК-Эстония» отправилась в гости к Елене, прихватив с собой обычный электронный термометр, каким замеряют температуру и в помещении, и за окном.
На месте выяснилось, что батарея – обычный чугунный радиатор – не то чтобы обжигающе горячая, но все же теплая по всей своей поверхности, и трубы тоже – теплые. Термометр показал 22,3 градуса тепла по Цельсию. Вроде бы нет причин жаловаться – в тысячах квартир Эстонии температура не поднимается выше 18–19 градусов. Так в чем же дело?
«Иногда батареи такие горячие, что я боюсь, что у меня что-нибудь загорится, – говорит пенсионерка. – А иногда теплый только верх, а низ – холодный. Про мой радиатор члены правления говорили, что там у меня и песок, и воздух, а менять – слишком дорого, но все это на ходу, устно».
Она показывает копию заявления, которое передала в правление. В числе прочего там говорится: «Меняйте батарею, вымывайте песок из батареи! Так жить больше не могу. За отопление в январе платить не буду».
По мнению Елены, председатель КТ имеет возможность индивидуально регулировать нагрев именно ее радиатора из-за произведенных с нарушениями изменений в отопительной системе, и тепло в ее помещении зависит от него.
«Просто невыносимо, когда в комнате такой «контрастный душ» – температура туда-сюда, туда-сюда скачет, – говорит женщина. – Я хочу знать, какое нарушение именно на моей батарее?»
На предложение пригласить прямо сейчас представителей правления для разговора в присутствии журналистов пенсионерка тем не менее отвечает отказом.
Отопительная система работает корректно
Попрощавшись с Еленой, мы тут же созвонились с председателем правления КТ Денисом Свищо. Он говорит, что в курсе проблемы Елены.
«В квартире Елены батареи проверены с тепловизором, стандартно они нагреваются, как положено везде в Эстонии – сильнее при минусовых температурах, слабее при плюсовых. Когда тепло, батарея чуть холоднее, когда минусовая погода – батареи горячие. Точно так и у меня они нагреваются, – объясняет он. – Это зависит от предприятия Utilitas, которое обеспечивает центральное теплоснабжение».
Денис проводит нас в служебное помещение и показывает датчики на трубах системы отопления: температура входящей и выходящей воды – 40 градусов (на улице в этот день было около нуля). Затем он измеряет температуру радиатора в фойе дома тепловизором: температура поверхности – 44,6 градуса Цельсия, в помещении – 18 градусов. Свищо рассказывает, что батареи Елены – тоже рабочие, они были проверены в прошлом году, и отопительная система работает корректно.
«Когда правление снова ходило с проверкой, она нас к себе не пустила, об этом был составлен акт. А сама дома ходила в футболке – было бы холодно, она бы так не ходила, но это мое мнение», – замечает Денис.
Комментируя утверждение Елены, что ее батареи забиты песком, председатель правления КТ говорит: «Если б это было так, они бы не выдавали на тепловизоре 60 градусов, как было, когда мы проверяли зимой, тогда был нормальный такой холод на улице. Замеряли минут 10. Если батареи забиты, таких показателей никак не будет».
А как дела с теплом у соседей? Мы стучим в несколько дверей наугад. «У меня – даже слишком жарко», – делится солидный мужчина. «Все нормально», – отвечает мужчина помоложе. «Не жалуемся», – говорит встреченная на лестнице семья с ребенком. «То тепло, то жарко», – оценивает женщина. «Всякое бывает», – уклончиво говорит еще один мужчина. На холод в квартире не пожаловался ни один опрошенный жилец.
Можно обратиться к независимому эксперту
Что же делать Елене, мы спросили у Ирины Рева, юриста Союза квартирных товариществ Эстонии. По ее словам, за работоспособностью систем отопления отвечает квартирное товарищество. Поэтому если проблема – с самим радиатором, то устранить ее – обязанность КТ.
«При этом ни собственник, ни квартирные товарищества не могут что-то устранять или устанавливать, например, радиатор большей мощности или с большим количеством рёбер, без наличия согласованного проекта, – подчеркивает юрист. – Если там стоят ещё чугунные радиаторы, вероятно, это однотрубная система, которую очень трудно регулировать. Недостатки же нужно решать комплексно».
Если возникает спор, как в данном случае, когда собственник не согласен с утверждением правления, что батареи работают нормально, то можно обратиться к независимому специалисту, который проведёт экспертизу и выяснит, почему в квартире холодно и может ли дом обеспечить комфортную температуру для всех жильцов.
«Найти полномочное лицо можно в Регистре хозяйственной деятельности (ввести в поисковую строку «экспертиза») или в интернете, сделав поисковой запрос «экспертиза систем отопления» и указав город, – советует Ирина Рева. – Обращаясь в фирму, нужно изучить её статус, доверительность, поискать отзывы в интернете».
Вспомнив заявление Елены, мы просим юриста прокомментировать: если батареи холодные, а счета огромные, можно ли не платить по счетам?
«Нет, – отвечает Ирина Рева. – Оплата хозяйственных затрат идёт по общему принципу, пропорционально общей площади квартиры. И если возникают проблемы, то нужно решать их коллегиально, активно поднимать вопросы, настаивать, чтобы в хозяйственную программу включали те или иные работы, потому что за всё отвечают все собственники солидарно».
Комментарий
Марина Сухнёва, магистр права, юрист Keta Õigusbüroo OÜ
Система отопления дома вместе со всеми трубопроводами и стояками, змеевиками в ванных комнатах и радиаторами, расположенными в квартирах, является цельной системой и находится в долевой собственности квартирособственников (часть 3 статьи 4 Закона о КС и квартирном товариществе). Обслуживание технических систем дома для поддержания их в пригодном для использования состоянии, их удаление или установка является обязанностью квартирного товарищества, вытекающей из Закона о квартирном товариществе. Государственный суд неоднократно обращал внимание на это в решениях № 3–2–1–76–04 от 14.06.2004 и № 3–2–1–116–11 от 13.02.2012.
Однако нередки ситуации, когда товарищество не исполняет свои обязанности должным образом, не реагирует на заявления об аварийном состоянии систем или их частей, своевременно не производит замену амортизированных радиаторов и т. п. , что ставит под угрозу сохранение предмета долевой собственности. В этом случае собственник квартиры вправе сам произвести необходимые действия для замены аварийных частей системы, в том числе, радиатора, змеевика или трубопроводов.
Это право обеспечено частью 1 статьи 37 Закона о КС и квартирном товариществе, согласно которой собственник вправе производить необходимые действия для сохранения предмета долевой собственности без согласия других долевых собственников. Более того, он может требовать от товарищества возмещения расходов, которые он произвел для приведения в порядок долевой собственности. В случае судебного спора собственник квартиры должен доказать, что товарищество знало о проблеме, но не исполняло свои обязанности, также нужно приложить документальные доказательства понесенных расходов. Срок давности по требованию возмещения расходов составляет 3 года.
В данном случае собственник квартиры должен заказать у специалистов техническую экспертизу радиатора в квартире, которая оценит его состояние, оповестить о результатах товарищество и дать разумный срок для ремонта/замены радиатора. Если товарищество не исполнит свою обязанность, собственник вправе сам заменить радиаторы и потребовать от товарищества возмещения расходов, в том числе в судебном порядке.
Специалистов/фирмы с сертификатами и регистрацией можно найти в MTR (Мajandustegevuse register): https://mtr.ttja.ee/majandustegevusteade?m=98
