Напомним, в сентябре 2022 года правительство запретило въезд в Эстонию гражданам России – за редким исключением.
В итоге у многих россиян, которым в Эстонии принадлежит недвижимость, начали накапливаться долги по коммунальным платежам – из-за санкций переводы из России в Эстонию осложнены. Как сообщало МВД, в 2022 году владеющих недвижимостью в Эстонии граждан РФ было более 40 000 человек, но только у 4500 из них не было ВНЖ, и им для въезда в Эстонию нужна была виза.
В Ида-Вирумаа, где в основном и находятся объекты недвижимости граждан РФ, проблему решают уже второй год. Жилье в хорошем состоянии можно продать через суд, а вот с ветхими квартирами – беда.
Проблема не в квартирах, а в отсутствии работы!
Председатель ассоциации руководителей квартирных товариществ в Кохтла-Ярве Раиса Варес признает, что сейчас процесс обращения в суд несколько упростился, но продажа квартир не всегда происходит удачно.
«С момента судебного решения до продажи проходит минимум полгода, и не всегда сделка успешна, – отмечает она. – В основном такие квартиры непригодны для проживания, и товарищества не могут вкладываться в их ремонт. Часто приходится продавать жилье за бесценок».
Варес добавляет: «В нашем товариществе есть несколько квартир, которые стали «мертвым грузом». Некоторые из них приходилось продавать буквально за копейки, чтобы хоть как-то покрыть долги. В других домах – похожая ситуация. К счастью, в последнее время суды идут навстречу и разрешают продажу без длительных процедур. Сейчас наше товарищество как раз готовится продать одну из таких квартир. Раньше мы ее сдавали, но получилось не-
удачно».
Суммы долга, числящиеся за такими квартирами, варьируются.
«В одной квартире оставались долги еще с тех времен, когда в ходу были кроны. Для товарищества любой долг – проблема, потому что эти деньги можно было бы пустить на ремонт и другие нужды», – вздыхает председатель.
По ее словам, если сумма задолженности достигает нескольких тысяч евро, ситуация становится критической.
«В Ида-Вирумаа жилье – очень дешевое: стандартную «однушку» можно купить за 12 тысяч евро, иногда даже за одну зарплату», – рассказывает Варес.
Однако главная проблема, по ее мнению, – нехватка работы: если бы была работа, люди охотнее покупали бы жилье. Сейчас на рынке много предложений о продаже недвижимости, но даже при низких ценах покупатели не спешат. Однако интерес к таким квартирам есть – хотя и есть свои сложности.
Она добавляет: «Даже если человек зарабатывает тысячу евро, после уплаты налогов остается слишком мало, чтобы уверенно содержать семью».
Квартиры не брошены!
«У квартир практически всегда есть владельцы, – говорит председатель нескольких квартирных товариществ в Кивиыли Саркис Татевосян. – Однако недобросовестные собственники, которые не платили по счетам и накопили долги, уже в основном избавились от своей недвижимости. Они либо продали квартиры, либо мы через суд забрали их за долги. Остро стоит другая проблема. Есть люди, которые не хотят отказываться от квартиры, но не могут ею управлять».
Татевосян объясняет, что в итоге бремя долгов ложится на квартирные товарищества.
«Сейчас у нас ничего не изменилось! Мы по-прежнему сталкиваемся с теми же проблемами, что и раньше. Если кто-то не хотел оставлять себе недвижимость, то ее уже давно продали или мы через суд забрали. Но что поделаешь с теми, кто хочет сохранить квартиру, но не может ею заниматься?» – возмущается он.
Как председатель товарищества, Саркис Татевосян не сидит сложа руки. Он лично оказывает помощь владельцам, не имеющим возможности управлять своими квартирами.
«Я стараюсь найти арендаторов, помогая с арендой, чтобы хоть как-то покрыть долги. Я абсолютно уверен, что пройдет время, и отношения нормализуются. Но я не могу просто стоять в стороне, когда этих людей фактически лишают их права на личную собственность! – возмущается председатель. – Я не могу понять, как государство может спокойно наблюдать, как люди теряют свое право на собственность из-за этих ограничений. Мы не можем просто позволить людям остаться без их жилья, потому что государство установило такие законы, которые фактически лишают людей права управлять своей собственностью!»
Поможет ли отмена договора о правовой помощи?
Менее чем через месяц, с 19 марта, договор между Эстонией и Россией о правовой помощи утратит силу. Это приведет к необходимости новой легализации документов и дополнительным расходам.
По мнению юриста Александра Пехаленко, прекращение договора о правовой помощи имеет и положительные аспекты. Например, теперь квартирные товарищества смогут взыскивать долги по коммунальным платежам с российских собственников прямо в эстонских судах.
По его словам, ранее договор о правовой помощи между Россией и Эстонией требовал, чтобы разбирательства проходили по месту нахождения ответчика. Это означало, что эстонским квартирным товариществам приходилось обращаться в российские суды, что значительно усложняло процесс.
«Когда вы идёте в российский суд, сразу возникает множество сложностей, – отмечает Пехаленко. – У России и Эстонии – разные правовые системы, процессуальные нормы и судебные порядки. Несмотря на определённые совпадения, специфика всё равно остаётся».
Кроме того, по словам юриста, российские суды в таких делах должны были применять эстонское законодательство, так как спор касался недвижимости в Эстонии. Однако российские судьи чаще всего не знакомы с эстонскими законами, а значит – истцу приходилось предоставлять переведённые на русский язык законодательные акты, судебную практику и детально объяснять их применение.
«Не факт, что судья был бы заинтересован в этом разбираться», – добавляет юрист.
Но даже если удавалось добиться решения в российском суде, его ещё нужно было признать в Эстонии. А это означало дополнительные судебные разбирательства, доставку процессуальных документов в Россию, что могло растянуть процесс на два года.
С 19 марта ситуация изменится.
«После прекращения договора о правовой помощи мы можем сразу обращаться в эстонский суд, минуя российскую сторону, признание решений и другие бюрократические сложности», – поясняет Пехаленко.
Что касается долгов за коммунальные услуги, то раньше, по словам юриста, можно было просто указать сумму долга, и если должник не ответил, суд бы автоматически удовлетворил иск.
Сейчас процесс более детализирован: суд должен проверить правильность начислений и запросить необходимые документы для подтверждения тарифов и других данных.
«Таким образом, процедура действительно стала проще и быстрее, но остаётся ряд нюансов, которые могут повлиять на её сроки и эффективность», – говорит он.
«Проблему можно решить»
Александр Пехаленко отмечает, что если рассматривать ситуацию с россиянами, оставившими свои квартиры в Эстонии и не имеющими возможности оплатить долги из-за проблем с картами и переводами, то этот процесс, скорее всего, затянется ещё на длительный срок.
«Да, если человек не проигнорирует судебный иск и будет готов на него ответить, то процесс, конечно, затянется. Но тем не менее основная проблема здесь – это, конечно, проблема собственников. Ведь эстонский суд, как и любой другой суд в мире, не будет учитывать, что ты не можешь заплатить из-за санкций или проблем с банками. Кстати, на банки, на самом деле, санкции не накладывали – они просто не хотят принимать деньги из России», – констатирует Пехаленко.
Юрист добавляет: «Да, иногда люди не могут заплатить, потому что банковские системы не работают, или потому что они не могут физически приехать – им визу не дают, или возникает другая проблема. Но суть остаётся: долг есть, он никуда не уходит. И, хочешь ты или нет, его всё равно надо платить. Да, сложности с этим есть. Да, все прекрасно понимают, что происходит. Но мы не знаем, сколько это будет продолжаться – может, всё закончится завтра, а может, ещё будет длиться пять лет, десять. Но заставлять других собственников оплачивать чужие долги – это уже нечестно»
А что же делать, если человек не может заплатить?
«Бывает, что действительно не может, – говорит Пехаленко. – В таком случае нужно просто продать квартиру. Договаривайтесь с покупателями, с маклерами, ищите способы самостоятельно найти покупателя. Некоторые россияне, кстати, именно так и поступают: если они хотят сохранить квартиру, они ищут любые способы, чтобы расплатиться с долгом. А кто-то наоборот – заявляет, что пока государство не даёт им возможности платить, они не будут платить. И что с такими делать? Ситуация сложная, но что поделать – мы все в ней».
«Хранитель квартир»
Однако не все председатели радуются тому, что процедура скоро упростится.
Например, председатель нескольких квартирных товариществ в Кивиыли Саркис Татевосян категорически утверждает, что он не будет пользоваться облегчённым правом обратиться в суд.
«Я не знаю, куда движется наше государство, – недовольно говорит он. – Если кто-то думает, что у нас есть проблемы с возмещением задолженности россиян, это – наивное заблуждение. У нас, в Эстонии, в нашем регионе, самая дешевая недвижимость. Тут можно купить квартиру за 1 евро, четырёхкомнатную, пожалуйста – бери и пользуйся. Поэтому продать её крайне сложно».
Председатель возмущенно продолжает: «Какие бы законы, облегчающие процесс изъятия недвижимости, ни предлагали, я называю это по-другому – это просто силовой отъем имущества. Это абсолютно несправедливо».
Татевосян добавляет: «И кстати, в прошлом я – сотрудник уголовного розыска и криминальной полиции, поэтому прекрасно понимаю, что действия наших «законодателей» далеки от законности и справедливости. Пора одуматься и вернуться в правовое поле».
Он подчеркивает, что хотя владельцы этих квартир – россияне, однако не все из них поддерживают политику своего государства.
«Зачем отбирать недвижимость у людей только из-за того, что они живут в России? Это – огромная ошибка, это вопрос порядочности. Я, будучи простым гражданином этой страны, делаю всё возможное, чтобы не дать нашему государству совершить ошибку», – горестно говорит Саркис Татевосян.
Он отмечает, что «хранит» эти квартиры с надеждой на то, что в будущем, когда «наши руководители наконец-то примут правильное решение, основанное на Конституции», владельцы смогут управлять своей недвижимостью и хотя бы оплачивать её.
«Тогда все вопросы решатся, и всё вернется на свои места у тех, кто действительно этого хочет. А моя совесть не позволяет отобрать имущество у людей. Поэтому я уж точно не радуюсь расторжению договора о правовой помощи», – заявляет председатель.
В крупных городах таких проблем нет
Менеджер по продаже недвижимости Сергей Горлач уверяет: «Статистики о продаже «брошенных» россиянами квартир в Ида-Вирумаа у нас нет. Ни одно квартирное товарищество к нам не обращалось. Могу с уверенностью сказать, что люди бросают только ненужные и не имеющие ценности вещи. Такими характеристиками обладают только те квартиры, которые были куплены очень дешево и/или с любой другой целью, за исключением проживания. В своё время такие квартиры можно было найти в Кохтла-Ярве (в том числе в районах Сомпа и Ору), Кивиыли и Пюсси. Спрос на них достиг максимального значения в 2013–2018 годах».
Маклер добавляет: «Поэтому могу предположить, что оставленные россиянами квартиры – в основном именно в этих регионах. Спрос на квартиры сейчас вернулся к показателям, которые были до возникновения интереса со стороны россиян, то есть к минимальным значениям. Соответственно, срок продажи таких квартир может быть непредсказуемо длинным, а цены – стремиться к нулю».
Он подчеркивает, что в других районах Ида-Вирумаа вероятность появления «брошенных» квартир маловероятна, поскольку недвижимость там не теряет свою стоимость.
Комментарий
Данил Липатов, юрист Progressor Õigusbüroo
Если у собственника квартиры есть задолженность перед квартирным товариществом, неважно, кто этот собственник – россиянин, таджик, индус – у КТ есть два пути. Их можно применять одновременно либо выбрать один из них.
Первый путь – обратиться в суд для взыскания задолженности. Суд выносит резолюцию о взыскании определенной суммы с собственника квартиры, включая задолженность и пени. Это – исполнительный документ, с которым товарищество идет к судебному исполнителю. Если у должника нет имущества или денежных средств в Эстонии, кроме квартиры, судебный исполнитель может начать ее продажу в рамках исполнительного производства для погашения долга.
Второй путь – решение общего собрания о принудительном отчуждении квартирной собственности. Если человек не может оплачивать коммунальные счета, товарищество может потребовать, чтобы он продал свою квартиру, чтобы появился новый собственник.
Если после принятия такого решения на общем собрании собственник не исполняет его добровольно в течение трех месяцев, товарищество может обратиться в суд, который утвердит принудительное отчуждение квартиры.
Механизма передачи квартир под управление товарищества на данный момент нет. Некоторые председатели товариществ в Эстонии берут инициативу на себя, временно сдавая такие квартиры в аренду, чтобы частично покрыть долги. Однако правовых оснований для передачи квартир в управление товариществу судом пока не существует.
