Незапланированые расходы
В конкурентной борьбе застройщики наперебой стараются предложить покупателю оригинальные решения – дизайнерские или технические. Но иногда плюсы уникального предложения оборачиваются минусами.
Так, в некоторых домах в квартирах установлены аппараты принудительной вентиляции, что само по себе удобно. Но при покупке подобной квартиры стоит поинтересоваться деталями – как много электроэнергии потребляет вентиляция и можно ли без нее обойтись.
«Когда мы принимали квартиру, мы не придали значения тому факту, что вентиляция работает от электричества, – рассказывает Юлия, владелица квартиры в парке Паэ. – Но однажды заметили, что у нас резко выросли счета за электричество. Оказалось, если вовремя не сменить фильтр вентиляции, она начинает больше потреблять энергии – счет за электричество увеличивается в разы. И даже при своевременном уходе за аппаратом такая вентиляция – это дополнительные расходы, что при нынешних ценах на коммунальные услуги очень нежелательно».
* * *
Получается, никто не застрахован от недоделок в новостройках даже после окончания гарантийного периода. Говоря о возможных решениях, эксперты советуют не только внимательно осматривать квартиру, но и навести справки о самой строительной компании.
«Нужно тщательно выбирать строителя и застройщика (продавца) – какой опыт, какие отзывы по предыдущим проектам. Если объект достаточно дорогой, как вариант – нанять специалиста по стройнадзору и изучить проект (конструкции, коммуникации), пригласить специалиста на осмотр, – резюмирует Антон Никитин. – Но это не решает проблемы скрытых дефектов, а, скорее, помогает принять соответствующий нормам визуально качественный объект».
Комментарий
О звукоизоляции в новых домах
Михкель Мяннисте, руководитель отдела гарантийных работ Merko Ehitus Eesti
В многоквартирных домах звук всегда в той или иной степени распространяется между квартирами, то есть абсолютной тишины ожидать не приходится. Требования к звукоизоляции (как для воздушного, так и для ударного шума) стен между квартирами определены действующими стандартами и законодательством. Их учитывают при проектировании и строительстве зданий.
Мы также проводим контрольные замеры наших готовых квартир, чтобы убедиться, что уровень шума соответствует нормам. В случае сомнений клиенты всегда могут самостоятельно заказать контрольные измерения в аккредитованной измерительной лаборатории. Для выявления несоответствий в ходе таких обследований подрядчик обязан устранить недостатки в течение гарантийного срока.
Комментарий
Данил Липатов, юрист, партнер юридического бюро Progressor
Срок давности предъявления требования, вытекающего из договора строительного подряда, составляет 5 лет. Если речь идет не о строительной компании, то общий срок предъявления требования, вытекающего из сделки, составляет 3 года.
Если договор купли-продажи недвижимости был заключен между продавцом, ведущим хозяйственную деятельность, и потребителем, то считается, что выявленный в течение 2 лет недостаток строения существовал уже в момент сделки, и бремя доказывания, что продавец не несет ответственности, будет лежать именно на продавце.
Важной составляющей в данной категории дел является не только общий срок давности предъявления требования, но и незамедлительное извещение продавца о выявленных недостатках. Закон говорит, что такое извещение должно быть сделано в разумный срок, который для потребителя четко определен 2 месяцами с момента открытия обстоятельств.
При выявлении недостатков разумно обратиться к строительному эксперту, который зафиксирует недостатки и сможет оценить стоимость восстановительного ремонта. Это может быть и строительная фирма, которая опишет недостатки и сделает ценовое предложение по их устранению. В конечном итоге строительные споры – это битва экспертных заключений. Ни судья, ни юристы не обладают специальными познаниями в этой сфере и не могут оценить, например, имеет место надлежащая обработка швов или нет.
Если после получения претензии продавец необоснованно отказывается от исправления недостатков, то восстановительные работы может произвести покупатель самостоятельно и потребовать компенсацию стоимости произведенных работ.
Цель возмещения ущерба – привести имущество потерпевшей стороны в соответствие с условиями договора. Например, если у собственника был дорогой дубовый паркет, то разумно, что после завершения гарантийных работ в помещении должен остаться паркет такого же качества. Бывают и более сложные ситуации: например, дорогой паркет был изношен. В таком случае при определении стоимости восстановительного ремонта необходимо будет учитывать амортизацию вещей.
Комментарий
Индрек Тарто, директор Merko Kodud OÜ
Все квартиры, построенные компанией Merko, проверяют перед передачей клиенту. При передаче квартиры также проверяют вместе с клиентом. Если что-то обнаруживается, недостатки отмечают и устраняют.
Если проблема возникла позже, запрос клиента будет проанализирован, и если окажется, что это гарантийная проблема, Merko решит ее.
Бывают случаи, когда проблема не связана с дефектом дизайна, конструкции или материалов. Правильная эксплуатация квартиры и уход имеют большое значение. О том, как поддерживать квартиру в хорошем состоянии, говорится в руководстве по эксплуатации.
С другой стороны, может возникнуть ситуация, когда заказчик считает дефект недостатком, но в соответствии со строительными нормами это – допустимое отклонение. Поскольку строительство – это в основном ремесло, действующие нормы предусматривают отклонения от абсолютного идеала для разных видов работ.
Исходя из нашего опыта, мы можем сказать, что ожидания клиентов постоянно растут, и они ждут все более высокого качества.
По истечении гарантийного срока владелец квартиры или управляющий жилищным товариществом (если проблема возникла в местах общего пользования) должны решать ее самостоятельно. В более сложных случаях в проектах Merko мы можем оказать помощь в качестве консультанта, если это необходимо.
Комментарий
Лаури Лааноя, представитель компании Bonava Eesti
Первый шаг покупателя после завершения строительства нового дома – совместный осмотр с представителем продавца и менеджером по недвижимости. Если обнаруживаются недостатки, мы их устраняем до того, как передадим новый дом покупателю.
Если в процессе последующей эксплуатации дома будут обнаружены дефекты, которые не являются следствием действий или упущений владельца дома, их устранением займется гарантийная команда Bonava.
Мы создали специальную среду MyBonava – канал связи для наших клиентов с момента передачи квартиры и до окончания гарантийного срока. Владельцы квартир могут в любое время сообщить о проблеме. Все стандартные случаи решаем в течение 30 дней.
Дефекты, проявившиеся в течение первых двух лет, обычно считаются уже существовавшими на момент сдачи дома, и поэтому не требуют дополнительной проверки со стороны покупателя. Однако в случае, если в течение следующих трех лет гарантийного срока проявятся дефекты, покупатель по закону должен доказать, что они уже были на момент его вступления во владение домом. Такие случаи в нашей практике бывали редко, но если такая ситуация возникнет, мы найдем решение.
2/2 
