Ничего личного. Только деньги
В большинстве случаев смутьяны, устраивающие «бунт на корабле», добиваются «развития недвижимости». Программы действий инициативных групп состоят из разных видов изменений и размеров инвестиций в зависимости от состояния здания, а также от того, какого уровня финансовая обеспеченность тех 10% членов квартирного товарищества, которые осуществляют переворот. Самое простое: изменение внешнего вида панельных зданий в спальных районах – сплошное и одинаковое для всех квартир остекление лоджий и балконов. Подороже – утепление, штукатурка и покраска фасадов плюс к тому же остеклению. И совсем многомиллионная инвестиция – повышение класса теплосбережения здания: утепление стен и перекрытий, замена двухслойного остекления окон на трехслойное и замена естественной вентиляции на принудительную с установкой рекуператоров. Иногда в комплект работ входит замена трубной отопительной системы (если эта работа не выполнена раньше как отдельный проект). Ко всему тому могут добавляться различные работы на придомовой территории, а также осовременивание подвальных площадей.
Как правило, вышеперечисленные виды работ финансируются за счет кредитов. Потому и торопятся инициативщики с этими делами, что опасаются, во‑первых, роста ставок по кредитам и, во‑вторых, скачков стоимости строительных материалов и работ, поскольку надежды на снижение темпов инфляции тают с каждым днем. Решения об инвестициях в квартирную недвижимость демонстрируют, что «товарищи», объединенные канализационными трубами и прочими техносистемами дома, делятся на две группы: тех, кто имеет средства для погашения и обслуживания кредита, и тех, кому не только кредит закрывать нечем, но даже для коммунальных платежей не всегда хватает средств. Надо ли подчеркивать, что между обеими этими группами немедленно возникает та мера неприязни, которая превращает сообщество квартирособственников в товарищеский террариум. Конфликт нынешний во многом носит поколенческий характер. Из публикуемых статистических данных о средней зарплате по видам деятельности хорошо видно, что средний класс (представители которого в основном были жителями домов в спальных районах) по уровню зарплат все заметнее делится на хорошо оплачиваемый креативный слой и беднеющих работников массовых профессий. А молодые «айтишники» и иже с ними готовы радикально менять условия жизни, эгоистично пренебрегая интересами не столь обеспеченных «товарищей». Потому и стремятся забрать в свои руки домовую власть.
Кому и зачем это надо?
Попробуем оценить целесообразность перечисленных выше инвестиционных решений. Когда я однажды в разговоре с давней знакомой усомнился в разумности установки на всех лоджиях модной ныне системы поворотных стекол, в ее глазах я стал выглядеть замшелым эстетическим ретроградом. «Неужели, – возмутилась она, – можно сравнивать прежний бидонвиль с домом, играющим на солнце, как кристалл». Мода, конечно, страшная сила. Но я уверен, что рано или поздно красивыми будут считаться как раз непохожие друг на друга разноцветные старые наивные закрытия лоджий, а не казарменное стеклянное однообразие. Кто сегодня сочтет некрасивыми рваные на коленях джинсы или иные основательно потрепанные элементы одежды, демонстрирующие, по мнению молодежи, индивидуальность? Уверен, совсем не обязательно каждому жильцу вкладывать несколько тысяч в стеклянный стандарт. Достаточно обойтись какой-нибудь сотней евро для разноцветной покраски существующих рамных остеклений лоджий. К тому идет изменчивая мода.
Не имеет экономического смысла и замена труб отопительной системы. И уж совсем мала экономия при оплате отопления в результате оштукатуривания фасада зданий. Разумно вложение средств в превращение подвальных секций из мусоросборников в удобные и высокофункциональные шкафы-купе. Но самое спорное решение – инвестиции в повышение теплосбережения зданий. Действительно, радикальная реновация домов дает эффект. Теплопотери, а с ними вместе плата за отопление снижается значительно. Принятая сегодня схема финансирования такого капитального ремонта выглядит следующим образом: банк дает кредит товариществу, как правило, на 15–20 лет. Срок кредитования рассчитывается исходя из возможности его обслуживания и погашения без роста платежей по сравнению с тем периодом, когда кредит выдается. То есть текущая экономия платы за тепло полностью направляется в платеж банку. Иными словами, эффект от ремонта получит следующее поколение квартирособственников. Хотя и это небесспорно, поскольку через 15, тем более через 20 лет понадобится новый ремонт и новые расходы. А нынешние «товарищи» не только не получат даже копеечной выгоды, но явно окажутся в проигрышном положении в случае продажи жилья в капитально обновленном здании. Большинство покупателей предпочтет квартиру, не отягощенную многолетним кредитом.
Но самое в этом деле печальное: в каждом доме, где «развивается недвижимость», есть неспособные нести кредитную нагрузку семьи. Чаще всего это пожилые люди, которые сейчас минимизируют потребление коммунальных услуг, чтобы как-то уложиться в прокрустово ложе своих падающих из-за инфляции реальных доходов. Призывать к милосердию инициативщиков дорогостоящих перемен – дело бессмысленное. Надо противопоставлять их напору глухую самооборону. Практика показывает, что если обоснованно с цифрами в руках объяснять основной массе жильцов бессмысленность кредитования перемен, то переворот в доме не состоится. А кто такую аргументацию подготовит? Есть немало порядочных экспертов, способных помочь в расчетах. Есть не меньше юридически грамотных специалистов, способных осуществить правовую защиту. И, наконец, есть разумные люди, готовые помочь организовать отпор активистам перестройки. Разговоры о том, что скоро власть обяжет все домохозяйства повысить класс энергосбережения зданий, несостоятельны. Не найдется политической силы, которая тысячи семей оставит без крыши над головой из-за отсутствия у них возможности выплачивать кредитные обязательства. Наоборот. Под давлением Еврокомиссии правительство вынуждено будет подставить плечо тем, кто не потянет кредитную нагрузку. Тогда и вернемся к разговорам о «развитии недвижимости». А пока спешить не стоит.
