Неизбежен ли конфликт? И да, и нет. Нет проблем в новых зданиях. Во-первых, там легко поддерживать дом в порядке. Во-вторых, новоселы имеют примерно одинаковый уровень доходов.
А «панельки» в спальных районах, во‑первых, уже ветераны, как и многие их жильцы, во‑вторых, заселены семьями с разными финансовыми возможностями. И потому с разными представлениями – насколько дорого обходятся предлагаемые правлениями действительные или мнимые улучшения состояния зданий. Особенно сейчас, когда в результате безумного форсирования в стране т. н. зеленого перехода эксплуатационные расходы (из-за ценового ралли услуг отопления и энергообеспечения) растут в разы.
К этому объективному фактору добавляется субъективный: низкий уровень образования домовых начальников, делающий их легковерными в отношении модных новаций, периодически охватывающих жилищный сектор.
В этом ряду на первом месте полная (точнее сказать – подлая) теплосберегающая реновация зданий, экономическая эффективность которой для жителей пожилых зданий никогда не будет достигнута. Возникают и другие линии напряжения между домовыми начальниками и жильцами, в основе которых обязательно и всегда одна из двух причин: деньги и оскорбленное чувство собственного достоинства.
Защищает ли нас закон?
Нынешний закон о КТ вроде бы защиту интересов меньшинства предусмотрел. Решение о значительных перестройках здания, например, нельзя принимать большинством голосов, а требуется соглашение всех собственников квартир. Ограничивается взятие кредита, превышающего сумму хозяйственных расходов прошлого года. Для такого решения требуется специальное большинство голосов (как и для утверждения ряда других крупных расходов).
Однако на практике любого большинства голосов правление достигает за счет доверенностей (число которых у одного «товарища» закон не ограничивает). Единственная реальная мера борьбы с произволом товарищеских правлений – закрепленное законом право собирать общее собрание группой «товарищей» числом в 10% общего числа собственников квартир.
Технология побед и поражений
На практике иногда группе жильцов удается отбиться от денежных потерь. Однако на пути организаторов домового сопротивления правления умеют создавать неожиданные баррикады.
Недавно один интеллигентный человек передал мне листок с описанием 10 способов правленческой самообороны. Первый: ему не дают никаких контактов жителей дома. А значит – донести до них предложения для организации инициативной группы он не может. И в соседние подъезды он не может попасть. А торчать у каждой двери, ожидая, когда ее откроют, не очень удобно. Конечно, законодатель должен обязать правление способствовать горизонтальному информационному обмену между собственниками квартир. Но увы.
Законодатель требует, чтобы в протокол собрания заносили все особые мнения, высказанные на собрании жильцов. Но противник правления сообщает: от него на собрании не приняли запись его мнения на русском языке, так как «протоколировали на эстонском». Он перевел. Опять не берут, поскольку в таком виде мнение не было оглашено на собрании.
С языком вообще «засада». Если на собрании большинство участников говорит на одном из двух самых массовых языков, то жильцам иной языковой группы туда идти – только время терять. Конечно, законодатель должен установить, чтобы по требованию, например, 10% собственников квартир был обеспечен перевод. Иначе часть жильцов реализовать свои права собственности не в состоянии.
Автостоянка – поле конфликтов
Недавно Госсуд принял решение по набирающей распространение практике организации товарищеских автостоянок, когда правление составляет список машин (по одной от квартиры и не включающий автомобили арендаторов жилья) и передает его для контроля специальной фирме, которая по несколько раз в день проверяет стоянку и штрафует всех, кто не в списке, на 40 евро. Госсуд сказал: так нельзя! Любой, кто фактически живет в доме, имеет право ставить свой автомобиль на общетоварищеской территории. Суд сказал, а штрафы выписывают. Снова идти в суд! Зачем? Давайте инициативную группу создадим и погоним правление в шею.
Конфликтность в товариществах нарастает: дома стареют, жители становятся пенсионерами, а значит – беднеют, цены растут. Сохранять достоинство в борьбе с активизмом домового начальства все сложнее.
Выход один: менять его до тех пор, пока не окажутся у власти люди компромиссные, не претендующие на расходы сверх оплаты срочного ремонта, не допускающие их роста в наши трудные времена. И, естественно, надо давить на депутатов, чтобы закон жильцам это обеспечивал.
